안녕하세요. 머니통통입니다.
전세사기, 깡통전세, 역전세 등 집 없는 서민들을 울리는 일이 많습니다. 특히 전세사기의 피해가 점점 커지고 있는 상황에서 전세와 관련된 지식을 알고 있으면 큰 피해를 사전에 줄일 수 있습니다.
그래서 1편에서는 집주인이 알려주는 전세사기를 예방하기 위한 계약 전 체크리스트에 대해 알아보았습니다.
간단히 한번 더 확인하고 가실께요.
▶ 등기부등본을 발급하여 소유자와 계약자(임대인)와 동일한지 반드시 확인
▶ 등기부등본에서 근저당 설정 금액 유무, 선순위 권리관계를 반드시 확인
▶ 건축물대장을 열람하여 무허가·불법 건축물 여부를 확인
▶ 임차하고자 하는 주택의 적정 전세가율 확인
▶ 임대인의 세금 체납여부도 확인
이번 포스팅에서는 전세계약 후 임차인이 해야 할 일에 대해 알아보도록 할께요.
※계약후 체크포인트
집이 마음에 들고 하자가 없는 경우 공인중개소에서 임대인과 임차인 만나서 전세 임대차 계약서를 작성하게 되는데요. 공인중개사무소가 정상적으로 등록된 사업장인지 확인하고 넘어갈께요.
국가공간정보포털사이트에 접속합니다. [부동산중개업 조회] 메뉴를 클릭하여 계약하고자 하는 해당 지역의 시도 시군구를 선택하고 중개사무소의 상호명이나 등록번호를 입력하여 검색하면 등록여부를 알 수 있습니다. 허가받지 않은 사무소에서 거래를 하여 문제가 발생하면 책임과 중개보증보험 등의 안전망으로부터 보호받지 못하니 반드시 적법한 중개사무소에서 거래하셔야 합니다.
1. 전입신고를 통해 대항력/우선변제권을 취득해야 합니다.
부동산공인중개소에서 쌍방 임대차계약서를 작성한 후 확정일자를 받고 전입신고를 해야 합니다. 확정일자와 전입신고는 임차할 집이 소재하고 있는 주민센터를 방문하여 신고 접수하면 됩니다.
1) 전입신고하기
전세 세입자는 보증금 보호를 위해 가능하면 이사당일에 전입신고를 하고 임대차계약서에 확정일자를 받는 것이 중요합니다. 직접 주민센터를 방문하거나 인터넷 정부 24(https://www.gov.kr/) 시로 접속하여 신고할 수 있습니다.
2) 확정일자의 효력
확정일자의 효력은 어마무시한 힘을 가지고 있는데요. 세입자가 보증금을 떼일 염려가 없도록 임차권에 대항력과 우선변제권이라 파워 있는 카드 2장이 생기는 겁니다.
▶대항력은 임차인이 제3자(임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람을 말함)에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다.
▶대항력은 임차인이 임대인으로부터 주택을 인도받고 전입신고를 하여 주민등록을 마치면 다음 날 오전 0시부터 생깁니다. <주택임대차보호법> 제3조 1항
▶우선변제권이란 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말합니다. <주택임대차보호법> 제3조의 2 제2항
▶우선변제권은 임차인이 대항력(주택을 인도받고 전입신고를 한 후)을 갖추고 임대차계약서상에 확정일자를 받은 경우에 취득할 수 있습니다.
※ 확정일자를 받기 위해서는 계약서 원본과 신고인의 신분증이 필요합니다.
2. 전세금 반환 보증 보험에 가입하는 것을 추천합니다.
전세가가 내려가는 요즘! 집주인이 새로운 세입자를 지금 보다 낮은 가격에 매물로 내놓거나, 여유자금이 없어 세입자에게 전세금을 돌려주지 못하는 경우가 많습니다. 일명 역전세라고 하죠!
전세금 반환 보증 보험은 보증금 반환이 불가능한 경우 임대인을 대신해서 보증기관이 먼저 세입자에게 전세금을 돌려주는 보험상품입니다.
1) 주택도시보증공사(HUG) : 전세보증금이 수도권 7억 원(이외 지역 5억 원) 이하인경우 가입이 가능합니다.
2) 서울보증보험(SGI) : 아파트인 경우 전세보증금이 제한이 없고, 빌라, 오피스텔, 단독주택 등 그 외 주택은 보증금 10억 이내로 제한하여 가입 가능, 보증료율이 가장 높은 단점이 있습니다. (연 0.192%)
3) 한국주택공사(HF) : 전세보증금이 수도권 7억원(이외 지역 5억원)이하인 경우 가입가능하고 연 0.04%의 가장 낮은 보증료율을 내세우지만 한국주택공사에서 전세금대출을 받은 경우만 이 상품에 가입할 수 있다는 것이 단점입니다.
3. 잔금납부 전/후(이사하기 전) 에도 등기부등본상의 소유주, 권리관계 등에 변동사항이 있는지를 확인합니다.
계약서 체결 당시만 해도 등기부등본상의 소유주나, 권리관계등에 아무런 하자가 없었는데 잔금직전이나 이사하기 전에 이러한 권리관계가 변동될 수 여지가 있을 수 있으니 반드시 이사하기 전에 등기부등본상의 변동사항이 없는지 꼭 확인하시기 바랍니다.
※계약만기시 체크포인트
1. 다른 집으로 이사 갈 예정이라면 전세계약 만기 3개월 전에는 임대인에게 계약해지 의사를 통지해야 합니다.
2. 계약연장을 하고자 할 때는 갱신계약서를 작성하고, 갱신시점의 등기부등본을 확인하고 확정일자를 새로 받아야 합니다.
임차보증금을 돌려받기 전까지는 대항력과 우선변제권을 반드시 유지해야 합니다. 집주인이 전세보증금 돌려주기 전에 일시적으로 전출을 요청하더라도 수락해서는 안되며, 잠깐이라도 전출한 사이에 선순위 채권이 발생이 되면 보증금 반환이 안될 수 있으니 각별히 유의하셔야 합니다.
아파트는 매매나 전세거래의 실거래가 부풀려지거나 왜곡되는 부분이 거의 없으나 빌라나 단독주택은 거래량이 적고 정확한 시세를 파악하기 어렵습니다.
주택담보대출과 전세가가 매매가보다 더 높은 현상을 깡통전세라고 합니다. 신생 빌라나 오피스텔에서 많이 일어나고 있는데 전세가가 분양매매가보다 훨씬 높게 형성됩니다. 정확한 거래신고가 되지 않거나 흔히 업계약을 통해 매매가 부풀려지는데요.
사회초년생들이 돈이 없으니 제2금융권에서 전세대출을 받아 전세금을 지불합니다. 2년 뒤 퇴거하려고 보니 전세입자를 구하기도 힘들고 집소유주는 또 다른 대출을 일으켜 현재의 임대를 준 집은 근저당이 잡혀있고 줄줄이 파산합니다. 이 집은 경매에 넘어가고 대항력과 우선변제권을 확보했음에도 경매에서 낙찰되는 가격은 현 시세보다 낮게 책정되어 팔리기에 은행채권 등 빚잔치를 하고 나면 나의 전세금은 반토막이 나있거나 돌려받지 못할 최악의 경우도 발생할 수 있습니다.
알토란 같은 내 보증금을 보호하고 희대의 빌라왕 같은 전세사기를 당하지 않기 위해서는 1편과 2편에서 살펴본 전세사기 예방 체크포인트를 꼼꼼히 체크하시기 바랍니다.
이상 집주인이 알려주는 전세사기 예방 체크 포인트의 머니통통이였습니다.
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집주인이 알려주는 전세사기 예방법 : ①계약전 체크리스트
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감사합니다:)
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